Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para integralização de capital social também se aplica a empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. O entendimento foi firmado no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral, concluído em 19 de outubro de 2026, por 9 votos a 2.
A controvérsia envolveu a interpretação do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, que prevê a imunidade do ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital. O dispositivo também contempla operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, com ressalva relativa à atividade imobiliária preponderante.
O julgamento discutiu se essa ressalva também deveria ser aplicada à integralização de capital social por empresas do setor imobiliário. Prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, de que a restrição constitucional não alcança essa hipótese, distinguindo a formação de capital social das operações de reorganização societária previstas no dispositivo.
Com isso, a atividade imobiliária preponderante, por si só, não impede o reconhecimento da imunidade na transferência de imóveis para integralização de capital social. A decisão, contudo, não afasta os limites aplicáveis ao benefício nem a possibilidade de fiscalização das operações pelas autoridades municipais.
Limites da imunidade e fiscalização municipal
O alcance da decisão deve ser analisado em conjunto com o entendimento firmado pelo STF no Tema 796 da repercussão geral. Nesse julgamento, a Corte estabeleceu que a imunidade não abrange a parcela do valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Assim, a aplicação do benefício exige atenção à correspondência entre os valores dos imóveis transferidos e o capital efetivamente destinado à operação.
O STF também ressalvou a possibilidade de os municípios apurarem situações de fraude ou simulação destinadas à obtenção indevida da imunidade. A análise das operações concretas permanece relevante para verificar o cumprimento dos requisitos aplicáveis e identificar eventuais irregularidades.
Impactos para as empresas
O entendimento tem relevância para empresas do setor imobiliário, incorporadoras, construtoras e holdings patrimoniais que utilizam imóveis na formação ou no aumento de capital social. A atividade econômica preponderante deixa de ser, isoladamente, fundamento para afastar a imunidade nessas operações, o que pode repercutir tanto na estruturação de novas operações societárias quanto em discussões tributárias em andamento.
Nesse contexto, é importante avaliar a documentação societária, os valores atribuídos aos imóveis e a destinação dos bens à integralização do capital social. Empresas que tiveram o benefício negado exclusivamente em razão de sua atividade preponderante também podem examinar os efeitos do entendimento sobre suas situações específicas, considerando os prazos legais e as particularidades de cada caso.
O Consentino Miotto Advogados acompanha de perto os desdobramentos da jurisprudência tributária e permanece à disposição para orientar empresas e grupos econômicos na estruturação segura de suas operações societárias e imobiliárias.